• 联系我们
  • 联系我们
  • 咨询反馈
  • 政策法规

    土拍重磅新政:郑州版“地票”制度发布,农民笑了,K2走了,开发商边哭边笑!

    土拍重磅新政:郑州版“地票”制度发布,农民笑了,K2走了,开发商边哭边笑!


     

    今天上午,郑州国土资源局的网站上发布了一条不太起眼,但足够重磅的土拍改革新政——

     

    12月20日,省政府将推出首批宅基地复垦券公开交易,且从2017年1月15日起,郑州市区部分住宅用地拍卖时须“持券准入”。

     

    以下为新政的详细信息——

    自2017年1月15日起,郑州市市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内,在办理农转用手续时未使用复垦券的商品住宅用地,出让时需“持券准入”,即土地竞买人必须提前购买与出让土地同等新增面积的复垦券,参与土地竞买。


    为保证土地竞买人平等享有持复垦券参与商品住宅竞拍的权利,省政府拟定于2016年12月20日,在河南省国土资源厅机关后服务楼二楼会议室推出首批复垦券公开交易(河南省宅基地A类复垦券拍卖公告详见省国土资源厅和郑州市国土资源局门户网站)。有意参与郑州市市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内商品住宅用地竞拍的竞买人,需提前申请购买复垦券。

     

    原文件如下▼

    1
     
     






    啥是复垦券政策?

     

    如果想要弄清楚这个问题,必须站在整个中国城市化进程的角度去看待。

     

    所谓城镇化归根结底就是农民进城,身份蜕变为城镇居民,农民进城的最直接的反映就是,把农村的房子卖了,进城买房子居住。

     

    城市居民户均居住生活用地约100平方米,而农村则在200—300平方米左右,农村户均用地量约为城镇的2.5倍。理论上讲,一个农村居民进城后,可节约用地150平方米左右,如果将其复垦,耕地必然增加。

    所以,全球城镇化的普遍规律就是——城镇建设用地增加,农村建设用地减少,农用耕地增加。

     

    在我国,因为土地属于国有,农村土地除非国家统一征收,不得转为城市建设用地。

     

    所以,在中国的城镇化过程中,一个严重的问题出现了——

     

    农民进城后,一方面,受国家制度限制,留在农村的宅基地无法买卖退出;另一方面,面对大批量农民进城,城市又不得不为其匹配建设用地。

     

    在城市建设用地刚性增加的背后是城市框架的进一步拉大,农耕地在城市框架拉大的过程中再次被侵占压缩。

     

    所以,中国的城镇化规律就是——农民“两头占地”,城镇建设用地刚性增加,农村建设用地大量闲置,农用耕地逐年减少。

     

    国土资源“十三五”规划又明确将“耕地红线”划定为18.65亿亩。往前走就是“闯红线”,停下来背后又有城镇化的脚步逼近。

     

    这就是中国城镇化的“困局”和“痛点”所在。

     

    这样的“痛点”和“困局”同样出现在了重庆,2008年,重庆的“金融市长”的黄奇帆边摸索边前进的创立了“地票”制度。

    地票制度运行流程图▼

     

     

    Ø土地复垦。在农民自愿和农村集体同意的前提下,将闲置的农民宅基地进行专业复垦。

    Ø耕地验收。 经土地管理部门会同农业部门严格验收后,腾出的建设用地指标作为 “地票”的来源。

    Ø地票交易。“地票”通过拍卖的形式,面向开发企业拍卖,拍卖所得在除去土地复垦成本后的相关收益,85%归农民,15%归农村集体。

    Ø 地票使用。在城市某些国有建设用地招拍挂的过程中,开发企业凭票进场,必须提供与拍卖土地相应面积的地票,参与竞拍。

     

    整体看来,“地票制度”不仅成功盘活了闲置的农村宅基地,守住了耕地红线,而且农民通过地票制度带着财产性收入有尊严的进了城。当然,对于村集体来说,也有了一部分的集体收益,以便后期用于村集体的公共设施建设

     

    截至2016年5月上旬,重庆市地票交易所累计交易地票17.7万亩,353.4亿元。也就是说,城市建设反哺了农村353.4亿元。

     

    继重庆之后,成都也开始推行地票制度。

     

    如今,“地票制度”(复垦券)进入了全国第一农业大省、全国第一粮食生产大省、全国农民工大省、全国“三农问题”最突出的河南。

     

     

    2
     
     

     

    “复垦券”砸碎的是农民的最后镣铐,而农民得到的将是更为广阔的天地。

     

    如果我们回顾一下中国的历史就会发现,中华民族五千年的历史,都是围绕土地演变书写,从井田制、初税亩、均田制、一条鞭法、摊丁入亩,一直到近现代的农业合作化和家庭联产承包责任制,中国历史的每一次变革都有土地的身影出现。

     

    而中国的农民在每一次变革中始终被牢牢地捆绑在土地上面,土地在过往成就了农民,但在经济高度自由化、经济周转速率极高的当下,土地又逐步成为束缚农民的最后镣铐。

     

    举个例子——

     

    小编出生在就在豫西北小县城的农村,我家隔壁就是一家普通农户。十年前,

    一直面朝黄土背朝天的在土里刨食,维持生计。

     

    后来这家的孩子上了大学,他们发现如果一直在家务农,显然供不起一个在上海读大学的大学生。

     

    他们开始将自有家庭耕地转手承包给其他的农户,拿着转手承包的承包款,到洛阳吉利区开了一家小小的便利店,就这样供着孩子读完大学,又读了研究生。

     

    孩子毕业后,在吉利区的一家公司找到了工作,就这样全家就搬到了吉利区,一家人住在长租的房子里,家中的老宅闲置下来,多年无人居住,荒草丛生。

    如今,孩子又面临结婚、买房、装修等一系列人生大事,那件事儿还都少不了钱,老两口以往的多年经营也仅能维持孩子读书,眼下的大笔开支没有着落。

     

    那么当下,“复垦券”一旦普及,我绝壁第一个通知他们,将老家早已荒废破落多年老宅申请复垦,拿到复垦款之后,首付就有了,如果一切顺遂,买房、结婚、生儿育女……一家人其乐融融的过上所谓城里人的生活。

     

    这可能是“复垦券”最常规或者是最普通的使用,有没有更大胆一点的?

     

    当然有!

     

    如果,我是说如果,“复垦券”可以进入二级市场流通,也就是说,“复垦券”可以拥有质押、自由交易功能……

     

    对于城市创业者来说,融资渠道相对更加多元,比如自有房屋的银行质押贷款。而长期以来,因为相关政策的限制,宅基地无法流通、质押,农村的融资途径主要依靠小额信用贷款支持。

     

    如果宅基地通过“复垦券”进入二级市场流通渠道,可以“质押”,那么,对于农村创业者来说,融资渠道也将更为广阔。农村的宅基地将变成“庄稼汉”实现自我理想的首批启动资本。

     

    大家是不是发现了什么?

     

    农村宅基地越来越像城镇普通住宅一般,不仅拥有了居住功能,还拥有了流通的可能性,而对于农民来说,宅基地还是逐步被赋予资本属性,原有被牢牢圈死在农村的身份,拥有了更多的自有转换可能。

     

    改革开放初期,家庭联产承包责任制打碎了农民创收经营的镣铐,农民的经济收益更加多元化。

     

    “复垦券”将打碎农民的最后一幅镣铐——归属地的镣铐,农民得到的将是更为广阔、更为自由的天地。

     

    虽然如今,关于“地票”、“复垦券”进入二级市场流通仍然处于严禁状态,但起码目前已经拥有了初步流通转换的可能性。冬天已经逐步远去,春天还会远吗?

     

    3
     
     

     

    拿地成本虽有所增加,但野蛮人被隔在墙外。

     

    本次土拍新政明确规定,土地竞买人必须提前购买与出让土地同等新增面积的复垦券,参与土地竞买,持券进场将成为土拍硬性规定。

     

    此新政对于土拍市场将有两大深远影响——

     

    第一,拿地成本将毫无悬念的必然增加。

     

    “复垦券”的产生必须是先复垦再验收,最终才能进入流通领域。复垦和验收都需要时间,河南又是第一次实施“复垦券”政策,这个时间又将大大延长。所以,短时间内能够进入流通领域的“复垦券”将相对有限。

     

    最终导致,“复垦券”将成为开发企业拿地的先决稀缺资源,在上市初期,可能会供不应求,在拍卖过程中,价格也可能会一路走高。

    比如,成都在首轮地票竞买会中,公开交易2000亩城市建设用地指标,200多家开发商拼抢格外激烈,建设用地指标从底价15万元/亩飙升到了96万元/亩。

     

    “复垦券”的交易成本也将直接反应到地价成本中,无形中在短期内,地价成本将有一定程度升高。

     

    最终,地价成本的增高可能会反馈到房价中,最终导致房价的无形升高。

     

    第二,类似K2的野蛮人将会被越来越多的挡在门外。

    “复垦券”的拍卖是分阶段进行,而非持续供应。这也就导致,持续关注郑州市场的相关企业会更多参与到拍卖过程中,获得更多的“复垦券”,在未来的土拍竞争中,占有绝对优势。

     

    而对于,首次进入郑州市场的黑马型企业中,因为前期并未参与到“复垦券”的拍卖,而且又无法在二级市场获得“复垦券”,这类黑马型企业会在竞拍初期就会丧失资格。

     

    最终,类似K2的野蛮人也会被挡在门外。

     

    4
     
     

     

    “地票制度”必须时刻警惕基层腐败。

     

    小编曾在多次提及过中国乡镇农村的“基层腐败”,这种腐败远比“大老虎”来的更为猛烈和可恶。

     

    比如,村支书选举中的堂而皇之贿选,比如在以往新农村建设中的村民“被上楼”,比如在以往城改过程中的“强拆”、“村委贪污”……

    对于“地票制度”来讲,因为村集体在复垦的审批环节、复垦金的发放环节、复垦拆迁环节以及复垦金的使用环节拥有足够大的权力自由。

     

    在重庆地票制度的落地过程中曾发生了几件事——

     

    某位村民在毫不知情的情况下,自有宅基地被村里派来的铲车铲平。两块宅基地一共获得1500元的房屋补偿,并被村领导威胁,不准乱说。

     

    当地领导对地票的产生、交易和使用的相关知识并未普及,许多村民对此毫不知情

    ,对自由宅基地在拍卖过程中卖了多少钱也不知道,甚至对拍卖这件事儿都不了解。当地村领导只是说要建新农村,每户发放3万元补偿金。

     

    复垦了宅基地的村民们在购置新农村的房屋时,合同上规

    定的每平方米520元,在最终交易时被提高至650元。

     

    类似这样的事情,在重庆“地票制度”落地过程中,频频发生。

     

    在法律不能完全照耀到的基层农村,黑暗总是往往战胜光明。

     

    “地票制度”一旦实施,将必然有那么一撮人,千方百计的如苍蝇一般在黑暗中寻找着制度的缝隙,我们必须时刻警惕这么一群可恶的苍蝇。

     

    在全球都已经逐步实现经济自由化、贸易自由化、归属自由化、择业自由化的当下,这一制度让占中国人口绝大多数的农民在年复一年日复一日的守着一亩三分地的人生之外,拥有了另一种可能。

     

    也许在落地和实施过程中总会出现问题,也有很长的一段路要走,但如今起码已经出发了。

     

    改变总比不变好,尝试总比不做好。


    © 2016 河南贝博房地产开发有限公司  版权所有    豫ICP备16030706号