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    郑州旧改“潜规则”赢了:九宗地 最终底价“定向出让”

     
    郑州旧改“潜规则”赢了:九宗地
    最终底价“定向出让”
           “开发商维权事件”影射了在一级土地市场和二级开发市场界限不清、政企责权不明的情况下,郑州以往的城市改造模式给政府带来了巨大的系统性风险。
           12月9日,郑州公开出让九宗地块,结果不出所料,被本地几家开发商底价“定向”取得。
     
          “这和几天前的一次郑州数家开发商‘集体维权’不无关系。”当地一位业内人士分析,也许正是由于开发商“集体维权”的压力,“迫使”竞争对手退出,才得以在没有竞争对手的的情况下如愿以偿地取得地块。
     
            6天前的12月3日上午,郑州开发商联合村民维权,强烈要求来自北京的“K2”(11月1日,K2地产改名为石榴地产)“滚出”郑州,游行车队超过此前的多场贝博下载链接业主维权,被誉为郑州史上最强、最大规模的有组织性维权游行活动。据路人称有近20家房地产公司、600辆车参与。此举在全国房地产界引起巨大影响。
     
            今年7月份,K2地产在近一个月期间,参加了郑州东赵村、杨槐村、姚庄村等多个城市改造用地的竞买,并有地块收获。K2竞夺城市改造用地的举动,被当地一些开发商意为打破了郑州以往城市改造用地“定向拿地”、“底价成交”模式。
       
           12月4日凌晨,K2地产宣布退出郑州土地竞拍。这一事件也隐射了在一级土地市场和二级开发市场的界限不清、政企责权不明的情况下,郑州以往的城市改造模式给土地市场带来了很大风险,也给政府带来了巨大的系统性风险。目前,郑州的城改模式已经在改变,现在新拆迁已经是政府主导、净地出让。未来,或将步入竞争公开的市场体系中。
     
           “底价定向出让”
           11月5日,郑州市国土资源局官网一次性挂出九宗住宅用地,分布在惠济区、金水区、管城区和经开区等,共计用地约41.58万平方米(折合623.74亩),定于12月9日集中拍卖。
     
             此次土地出让被当地业界称为“郑州熔断价试验田”,即郑州实行土地限价政策后,首次推出的多宗住宅用地,并以“熔断机制”来约束土地竞拍出让。
     
             近年来,随着房地产市场竞争加剧,土地市场“僧多粥少”的现实也使得郑州“地王”频出,郑州地价创新高。
     
           针对不断升温的房地产市场,郑州市政府于9月14日深夜出台《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》(业内称“郑九条”),其中主要内容为“加快供地”、“网拍熔断机制”、“限制地王”等等。
     
            一个月后的10月31日,《郑州市国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》(以下简称《暂行办法》)正式实施。这被当地业界称为郑州土地招拍挂操作细则。其中进一步解读土地竞拍实施熔断机制,即国有建设用地(住宅)使用权出让过程原则上分为两个环节进行:第一环节为使用郑州市国土资源局网上交易系统进行网上竞价,达到限价时转为第二环节;第二环节为现场一次竞价或网上一次竞价。第二环节中,郑东新区、郑州经开区管辖范围内采取竞综合房价方式确定土地竞得人;而金水区、管城区、二七区、中原区、惠济区、高新区采取竞地价方式确定土地竞得人。
      
            但事实上,本次土地出让过程和结果并没有出现竞价“熔断”环节,也没有出现所谓的“熔断价格”之后进行的“二次竞价”。
     
            土地出让过程显示,从当天上午9点开始,所有地块似乎都只有一位竞买人报价。最终全部以起始价成交。竞买人分别为碧源、正商、伟业等公司。成交土地单价大多在450万元/亩上下,楼面价在3000元/平方米上下;成交地块单价最低的为245万元/亩,楼面价1845元/平方米。据了解,本次出让的九宗地块多为城中村改造用地,也多为上述竞买开发商正在开发的贝博下载链接的后期用地。
     
            “全部底价成交,这和几天前郑州开发商集体维权不无关系。”当地一位业内人士表示。
     
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             对于12月9日出让的九宗宅地,此前有网传将有其他开发商介入竞买,其中最为关注的即是K2地产。据传,K2地产已经交纳了其中七宗地保证金,准备再次参与竞买。“如果有外人参与竞争,不断加价拍卖,‘内定’公司就要多付出上百万元甚至千万元代价。”多位接受访问的郑州业内人士表示,这或可打破郑州城中村改造用地“内定”的结果,这也是开发商大规模维权的导火索。
     
             12月3日上午,郑州市开发商上演了维权事件。此举目的是为了抗议K2来郑州报名参加城市改造贝博下载链接的土地竞买。
     
             12月4日凌晨,K2地产发布声明:迫于地方同业压力,不得不放弃参与此次土地市场的竞买。声明中也提及“依然坚信公平市场与法治精神是未来。因为,只有公平透明的市场才能有效发挥资源配置的决定性作用。”
     
           “十年前,郑州启动的城改模式也被当地政府、开发商称为‘摸着石头过河’,在一定的时期有着一定意义。”上述业界人士指出,而今10年过去了,如果还没有更有说服力和实操性的举措和改进,显然“这条河”有点长,水也有点深,其中政府、村民、开发商为之付出的代价也怕更是难以计量。
     

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